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多少年来，银行对房企融资几乎从未说过一个“不”字。从来没有哪个行业像房地产与银行绑定如此之深，卿卿我我，郎情妾意这么悠长的岁月。

而近日，A银行内部下发《关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知》，此文件辅一出世，市场震动。

该银行在房地产贷款业务中风格较为激进，市场解读为：”连这家银行都不敢涉足房地产贷款，更有哪家可以做？”

所谓的涉房贷款，包括帮助房地产企业拿地、建楼、开发、回款和个人住房贷款授信。

自银行有房地产贷款业务起，居民住房贷款增幅与房价几乎是同升同跌，神同步（见图1）。而且，无论是房企、房奴，还是正努力成为房奴的宝宝们，银行贷款都是他们涉及“房事“之时不得不面对的一个问题。

图1 样本住宅平均价格与居民中长期贷款占比同趋势

房企贷到款可以空手套白狼，高楼平地起。

房奴贷到款可以坐拥大物业，只用还利息。

宝宝贷到款可以变成小房奴，坐拥白富美。

如今，房企融资近乎举步维艰，如履薄冰。房地产新闻里火爆的不再是某某楼盘开盘秒光，而是“某达”挥泪甩卖资产、“某科”因银行资管计划被钳制，“某开发商”限入资金链断链困局……

房价自2007年旱地拔葱，一跃而起，缓步上涨以来，从来没有哪一年，房企像今天这样难于融资。

以前各大小银行的行长恨不得哭着求着房企来贷款，如今，不止是上述A银行，近乎所有的银行看到房地产融资，无不退避三舍，不敢触碰。

难道房企与银行真的要劳燕分飞，一拍两散了？

更加有趣的是，连个人的房地产抵押贷款、按揭额度也时时告罄。

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今年我刚刚中戏毕业的帅气小表弟想在北京买房，像他这样的十八线小明星也只是想买500万50平的小两居，却也毫无疑问必须贷款，刨除首付、税费还需300万。

然而，他用帅气的大长腿跑遍了数十家银行，挤满英俊的微笑向各家银行的美女个贷经理们秋波暗送，也没有征服一家银行。

靓女们一概摊摊手说：“Sorry，帅哥，没有房贷额度！”

表弟气愤攥紧拳头，义愤填膺道：

“狗眼看人低——未来我让你高攀不起，等我成腕儿，买你一栋楼！

银行的钱都哪儿去了？个人贷款没额度，房地产商的房子哪来的钱建？

全是蒙人，都把钱给房地产开发商了，不给最需钱的房奴了……

X达、X科、X桂园，不都是活得好好的，一个个都是首富，全靠丫银行的钱在撑着。

但愿，房企再没钱盖楼……大家一块儿玩完……”

他可能真要如愿以偿了！

往日的房企的金主爸爸——“银行们”看来再也不会轻易给房企贷款了？

平常充当房地产企业呼保义、及时雨的银行“老公”们，真的要摞挑子不干了了？

房地产商会不会挥泪甩卖大促销，以保证资金不断链？

……

迷局重重，而事实却正是如此，绝非虚言。

而且，他的气话何尝不是真话？如今多少北上广深打拼小伙伴们，熬过了限购资格的槛，却没熬到银行的房贷批复。

回顾2017年317新政以来，离婚买房享受首套贷款优惠的“离婚大法”不再适用。

面对目前楼市开启的“五限时代”：限购、限贷、限价、限售、限商。

最让人心痛的是莫过于熬过了限购资格、守到了限价房，银行却通知你没额度。

笔者亲见一名同事，北京保障房的号摇了两年终于摇到，却因为向银行申请贷款迟迟未有批复，导致摇到的号自动失效；更有换房的同事，看好了房子，卖了旧房，交了新换房的定金，抵押贷款迟迟不能批复，原来的房子没了，想买的房子因为没有贷款而买不起。

买房人最悲惨的事情：莫过于想做房奴都做不了，而且是银行通知你，房贷没有额度。

除了往日风光无限的某达，某航，某科均遭遇了历史发展瓶颈，国民爸爸也变卖资产融资，连李嘉诚都多次抛售国内房产。

像我表弟这样努力成为房奴的未来中产阶级也面临着想买房，无款可贷的境地，房企面临着资金链断链的风险，房奴们则日日提心吊胆，盯着房贷利率是升是降。

这些人，无一例外地关注着银行贷款政策的风向。

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究竟为什么银行对房地产业如此重要？我们一起来梳理下银行贷款流向房地产业的整个过程。

商业银行对房地产行业的资金支持主要体现在两个方面，一是对居民购房的个人贷款支持；二是对房地产企业融资需求的支持。

而这两个渠道最后都流向了房企。

房地产业获得商业银行贷款支持的资金链如图2所示。

图2  银行对房地产资金链支持

从房企角度来看：X达、X科等这些房企融资有两个用途，一是支付土地周转市场的低价款项（银监会等政策从2016年9月开始限制房企拿地融资），另一种是用于房地产建设项目中支付给建筑商的款项。

从购房者的角度来看：房奴们通过银行按揭贷款购房，未来归还交付银行贷款和利息，形成一个循环的周期。整个循环周期的资金链运转都是依靠商业银行的房地产贷款，其利息收入也来源于其中。

在这生生不息的周期中，房地产业和银行业二者实现了共赢。

房企、房奴、银行被“贷款”这事儿给亲密地绑定在了一起。

从整个房地产业发展的历程来看，商业银行房地产信贷对房地产市场供给和需求起到了推动作用。

我国房地产贷款与房地产价格在2005至2017年均以每年10%左右的速度增长，说明房地产贷款对房地产销售价格存在着某种程度上的支撑。

1．银行房地产信贷支持房企的开发供给

房地产市场开发资金来源有很多种，主要包括国内银行贷款、外商投资、自筹资金以及其他资金，外商投资仅占3%。

自筹资金部分中有50%的房地产销售收入（购房者向银行申请的按揭）来自银行，因此房地产企业31%-33%之间的资金都是通过银行介入的，房地产开发商的银行贷款在自筹资金中占50%。

其他资金中占比最大的是购房者从银行申请的定金和预付款（购房抵押贷款），所占比重为60%。

因此，房地产开发资金中银行信贷资金占比重为64.8%（银监会统计部《中国房地产资金来源情况分析报告》）。

2．银行房地产信贷满足房地产市场的需求

商业银行不仅给予房地产开发商资金支持，在销售中也对购房者给予按揭贷款支持。居民购房贷款余额和商品房销售额从2004-2017年，两者的增长速度一致并保持在20%左右。

综上所述，银行的房地产信贷对房地产行业的发展起到至关重要的作用。银行在为房地产开发商提供贷款保证房地产企业供给良好的同时，还为房地产销售市场提供按揭贷款与购房资金，使整个房地产市场得以正常运营。

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然而，天长地久有时尽，此恨绵绵无绝期。相爱相生这么多年的房企和银行也终于要说“再见”了。

也许银行对房企还残存深情，毕竟房企贡献了这么多年丰厚的利息给他。但是就像过日子一样，老公满意的媳妇，婆婆不一定疼爱。

监管婆婆们如今要打银行老公的板子，房企媳妇您也得受着。

自2016年以来，强监管、大高压的金融防风险态势不断蔓延，所有智囊都意识到：中国的经济近乎被房地产绑架，最典型的就是银行与房企的绑定。

供给侧结构性改革与经济发展、金融脱虚向实中的重要环节就是要撕开这一绑定，让银行资金更多的服务于中小微企业、服务于实体经济，而非房地产。

从数据上看，中国银行业房地产贷款占比已快速下降，特别2017 年以来,监管部门监管力度大大加强,银监会对“三套利”、“四违反”、“四不当”、“十乱象”进行专项整治，并针对强化风险管控、弥补监管短板、押品管理等连发多个文件，其中多项就涉及到房地产企业融资问题。

自2016年10月份起，北京银监局等多地监管部门，从防止表外融资支持房地产市场贷款，到全面限制房地产贷款，表内贷款的监管也随之跟进。

世事浮云苍狗，星移斗转，谁也难料：当年集万千宠爱于一身的房企，会因为经济形势、因为监管、因为这些他不可测的外力而被银行老公抛弃。房企再也享受不到银行爽快“付账买单”的甜密日子了。

然而，分手大师说过：长痛不如短痛，结束时就需要痛快。所以，多数银行几乎是戛然而止地纷纷颁布授信指引，调整贷款结构，痛快地踢房企出局。

回头来看，时代的大潮谁也挡不住，从十九大报告、中央经济工作会议、中央金融工作会议、与历次政治局工作会议中提出的亟待解决命题之一：就是金融服务好实体经济，强化房地产调控长效机制。

在此过程中，房企融资将会愈来愈难，而出路就在“租赁”市场，未来以“租购同权”为主体的房企融资、个人贷款必将大幅增加。

正如夫妻之道一样，婚姻的激情不再，可否换一种相处方式，让爱火重燃。

对于房地产企业，也许大力发展“房屋租赁”市场正是其重新俘获银行老公和监管婆婆恩宠的唯一机会。

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